Платформа для обработки бизнес-запросов предпринимателей
RU / EN
Главная » О нас » Пресс-центр » Дорого живется: в отрасли оценили рост цен на аренду из-за новой системы Минстроя

Дорого живется: в отрасли оценили рост цен на аренду из-за новой системы Минстроя 27 декабря 2021

Бизнес призвал сохранить альтернативу создаваемой Минстроем государственной информационной системе (ГИС) на рынке найма недвижимости.

Об этом "Известиям" сообщили в Российской ассоциации электронных коммуникаций (РАЭК). Согласно текущей версии законопроекта об обелении рынка арендного жилья, ГИС должна стать единственным регистратором всех сделок в этом сегменте. Если проект будет принят в нынешнем виде, цены на наем жилья могут вырасти на 15-20%, говорится в письме организации в адрес вице-премьера Дмитрия Чернышенко (есть у "Известий"). Эксперты отмечают, что вопрос с серым рынком аренды в любом случае необходимо решать. В Минстрое "Известиям" сказали, что получили предложения участников отрасли и примут их во внимание при доработке документа.

Использование единственной ГИС для регистрации договоров найма жилья и прочей недвижимости на предлагаемых Минстроем сегодня условиях может создать проблемы арендаторам, арендодателям, бизнесу и государству. Об этом вице-премьера Дмитрия Чернышенко в своем письме предупредила РАЭК.

После запуска системы ставки аренды могут вырасти на 15-20%, говорится в письме.

В аппарате Дмитрия Чернышенко "Известиям" сообщили, что письмо пока не получили.

В законопроекте, который Минстрой согласовывает с другими ведомствами, говорится, что оператор ГИС станет налоговым агентом, но не упоминаются самозанятые граждане, сдающие квартиры, следует из обращения ассоциации.

- Это может значить, что оператор ГИС будет взимать с арендодателей обычный НДФЛ в 13%, а самозанятые граждане, сдающие квартиры, не смогут воспользоваться льготной ставкой 4%, - полагает главный аналитик РАЭК Карен Казарян.

В Минстрое "Известиям" пояснили, что планируется возможность выбора режима самозанятого в приложении "Мой налог" и указание этого факта в ГИС, тогда платформа будет удерживать 4% с дохода автоматически.

Ранее участники рынка прогнозировали "Известиям", что запуск новой ГИС может способствовать росту ставок аренды в размере НДФЛ или чуть менее - на 10-13%. Но повышение может оказаться больше, поскольку помимо НДФЛ пользователям ГИС придется платить комиссию оператору системы, указал Карен Казарян. Кроме того, проект подразумевает проведение только безналичных платежей, а это предполагает также отчисление банку и платежной системе - еще примерно 3% от арендной ставки, добавил он.

Спровоцировать рост цен может и то, что оператор ГИС превратится в монополиста - конкуренция в сегменте исчезнет, опасаются в РАЭК. В частности, проект не предусматривает прием платежей такими игроками, как "Авито" или "Циан", - он "будет являться нарушением порядка расчетов, что автоматически ставит под угрозу их деятельность", говорится в письме. - Цель обращения в правительство - донести до государства, что ГИС не должна быть единственным инструментом на рынке цифрового найма недвижимости, у нее должны быть альтернативы, - сказал Карен Казарян. Это, по его словам, создание инструментов налогового администрирования для коммерческих платформ, которое повысит прозрачность рынка и заключение сделок. Для тех, кто не хочет использовать цифровую среду, должна сохраниться возможность оформления договоров на бумаге и их регистрации через МФЦ, считает он. Должна быть предусмотрена оплата не только по безналичному расчету, также говорят в РАЭК.

Оценили потери

В пояснительной записке к законопроекту (есть у "Известий") отмечается, что "низкая собираемость налогов на доходы физических лиц - наймодателей жилых помещений и апартаментов приводит к ежегодным потерям бюджета в размере около 162 млрд рублей". Создание ГИС позволит в 20232025 годах увеличить поступления в бюджет за счет налогов с наймодателей на 62,8 млрд рублей, говорится в документе. Бенефициарами регистрации договора аренды в ГИС станут государство и ее оператор, считает управляющий партнер юридической компании Enterprise Legal Solutions Юрий Федюкин. С учетом появления дополнительных расходов арендатор не сможет стать выгодополучателем. А это прямо противоречит заявленным целям законопроекта, утверждает он.

Так, люди будут искать съемное жилье с помощью серых риелторов, количество легальных договоров может сократиться на 10-15% в среднеценовом сегменте и на 15-25% в бюджетном, считает Юрий Федюкин.

Также может снизиться число самозанятых, говорится в письме РАЭК. Это приведет к отказу от безналичных платежей и снижению налоговых поступлений в бюджет, полагают в ассоциации. - Введение дополнительной обязанности по регистрации договоров в ГИС может быть воспринято самозанятыми-арендодателями как дополнительный административный барьер, который снизит привлекательность такого статуса, как наиболее простого способа вести легальную деятельность, - согласен заместитель руководителя исполкома ОНФ Арсений Беленький.

Многолетний опыт показывает: создание подобных ГИС не привело к решению поставленных задач, а затраченные на их создание средства были израсходованы впустую, подчеркнул Арсений Беленький. Один из примеров - ГИС ЖКХ, сказал он.

- Чтобы введение подобной системы отразилось на средних рыночных арендных ставках, нужно в первую очередь обеспечить вовлечение большинства арендодателей и потенциальных арендаторов в ГИС. Путь наложения штрафов и санкций обычно приводит к совершенно иному - уходу рынка еще в большую тень, - сказал гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Федор Выломов.

Людям нужны преференции и гарантии, подчеркнул он. Арендатор хочет быть уверен, что квартира отвечает определенным стандартам, собственник не будет излишне вмешиваться в жизнь и не сможет выселить "по желанию". А собственнику важно, чтобы арендатор исправно платил, не портил имущество и не нарушал покой соседей, сказал Федор Выломов.

- Поэтому вовлечь людей можно будет только в случае, если государство станет гарантом. Но готово ли оно взять на себя такие обязательства? - задается он вопросом.

По мнению управляющего партнера Dombook, председателя совета директоров компании "Бест-Новострой" Ирины Доброхотовой, крупному арендному бизнесу (коммерческих площадей, апартаментов под профессиональным управлением и так далее) ГИС не повредит - такие игроки и так платят налоги. Частная же аренда - пока просто пассивный доход с небольшого капитала в виде "лишнего" жилья, поэтому ГИС может превратить ее в бизнес, полагает эксперт.

Как отметил эксперт тематической площадки "Жилье и городская среда" Павел Склянчук, в нынешнем виде законопроект действительно несет риски, о которых предупреждает РАЭК.

Но, с другой стороны, аренда квартир не может оставаться в серой зоне, этот вопрос все равно необходимо решать, уверен эксперт.

Для снятия противоречий, можно, например, дополнительно к законопроекту разработать регламенты или законодательные акты по регулированию отношений между арендаторами и арендодателями, ввести переходный период, в течение которого действовали бы понижающие коэффициенты для налога с дохода от аренды, полагает управляющий партнер компании "ВекторСтройФинанс" Андрей Колочинский.

- Нужны выгоды для арендаторов и арендодателей. Это, например, сервисы, которые будут полезны и интересны для арендатора. И то, что требуется для собственника, - стабильность, защита его имущества, различные возможности для регистрации. Все это будут очень серьезные драйверы развития этого законопроекта и добросовестная агитация всех участников рынка, - считает сопредседатель комитета по строительству "Деловой России" Михаил Викторов.

Дискуссия еще впереди, и не стоит увлекаться пессимистичными прогнозами в самом ее начале, уверен он.

В Минстрое "Известиям" сообщили: ведомство провело совещания с участием представителей общественных организаций, представляющих интересы бизнес-сообщества, и агрегаторов аренды недвижимости. Полученные в ходе совещаний предложения и комментарии Минстрой примет во внимание при доработке законопроекта. После согласования единых подходов в рамках регламентных процедур законопроект будет представлен для общественного обсуждения, сообщили в ведомстве. - Цены на авиабилеты сохраняются на уровне 2017 года. Фактически авиакомпании находятся в условиях ниже прогнозируемого уровня инфляции, - добавила эксперт. По предварительной оценке АЭВТ, представленной на том же заседании, средняя стоимость авиабилетов в 2022 году останется на уровне 2019-го.

- Высокий уровень конкуренции по ряду направлений и ограниченный платежеспособный спрос, включая сохранение антиковидных ограничений, не создают предпосылок для роста цен, - объяснила Инна Рыкова.

По данным OneTwoTrip, стоимость авиабилетов на внутренние рейсы с вылетом в период с 1 января по 31 марта 2022 года составляет 5,4 тыс. рублей, по сравнению с 2021-м показатель почти не изменился, на международные - 9,5 тыс. в одну сторону на человека - это почти на 30% меньше уровня аналогичного периода 2021-го.

Оказать давление

Потенциал перекладывания роста расходов перевозчиков в цену билета ограничен как со стороны спроса, так и со стороны предложения на рынке, говорит младший директор корпоративных рейтингов НРА Алла Юрова. - Доходы населения только недавно прошли точку восстановления после спада 2020 года, на устойчивость спроса оказывают негативное влияние риски противоэпидемических ограничений, в том числе вероятность введения обязательных QR-кодов для осуществления поездок, - объясняет эксперт. По ее словам, со стороны предложения на цену давят отсутствие полноценного восстановления международного авиасообщения и неопределенность в сроках этого восстановления, вследствие чего провозные емкости размещаются на внутреннем рынке. Предельный пассажирооборот в январе-ноябре 2021 года на 24% превышает уровень 11 месяцев 2019 года, тогда как из-за ограничений на зарубежные рейсы емкости российских авиакомпаний на международных линиях сократились на 57% кресло-километров к допандемическому уровню.

Такие условия, как указывает эксперт, стимулируют перевозчиков к экономии и заработку на дополнительных услугах на борту, например по продажам снеков в полете на фоне сокращения бесплатных рационов.

- Возможности повышения цен в 2022 году будут связаны с темпами восстановления международного авиасообщения. В то же время на средний тариф могут оказать давление запуск новой низкобюджетной авиакомпании Citrus и развитие лоукостера "Победа", - добавила Алла Юрова. От материнской авиакомпании "Аэрофлот" в рамках внутригрупповой трансформации во флот "Победы" передаются Boeing 737-800, которые эксплуатируются лоукостером в более вместительной конфигурации (на 20%, 189 кресел) и выполняют большее количество рейсов в сутки. Справка "Известий"

Как писали "Известия", Минстрой анонсировал планы по запуску цифровой платформы учета договоров найма, которая упростит уплату налогов для собственников и поможет вывести арендное жилье из серой зоны еще в начале 2021 года. 10 декабря стало известно, что эту платформу создадут в виде государственной информационной системы, в которой будет необходимо регистрировать все сделки. Для арендодателей, проигнорировавших правила, появятся штрафы - от 500 до 2,5 тыс. рублей для физических лиц, от 5 тыс. до 10 тыс. рублей - для юридических.

Теги:
Партнёры