Платформа для обработки бизнес-запросов предпринимателей
RU / EN

Посчитали не по-детски 14 декабря 2017

Обострение в последнее время проблемы обеспеченности Санкт-Петербурга детскими садами грозит вылиться в конфликт между застройщиками и чиновниками.

Они по-разному представляют себе механизм финансирования строительства социальных объектов. Впрочем, делать выводы пока рано - четкую систему еще не разработали, и размеры взносов, которые застройщики должны будут делать в Фонд социальных обязательств, неизвестны.

Дефицит нарастает

В 2016 году в Петербурге было введено в эксплуатацию 4 школы и 15 детсадов, в 2017‑м запланирована сдача уже 66 соцобъектов. Тем не менее этого количества не хватает. Нынешний дефицит мест в детских садах Петербурга, по подсчетам Комитета по строительству, составляет 22,5 тыс.

Существующая система создания социальной инфраструктуры предусматривает возведение детсадов застройщиками и безвозмездную передачу их городу либо выкуп их за счет бюджета. Если эту систему не изменить, то к 2021 году дефицит может вырасти на 29 % и достигнуть 29 тыс. мест. Это примерно 9,2 % от всех детей в возрасте от 2 лет до 7 лет (всего их в Петербурге проживает 312,2 тыс.).

Причем эти данные не учитывают Ленобласть, где нет четкой статистики нехватки детсадовских мест. В наиболее энергично застраивающемся Всеволожском районе она превышает 4 тыс. мест, при этом детей 2-7 лет в этом районе живет, по разным оценкам, 30-40 тыс. (более точного показателя нет, так как Петростат не ведет возрастную статистику по районам области). Еще около 3 тыс. мест требуется Гатчинскому и Ломоносовскому районам.

Важный нюанс: дефицит мест в дошкольных учебных заведениях считают исходя из того, сколько детей записаны в очередь на детсад. Некоторые родители, зная, что шансы попасть в эти учреждения у их детей стремятся к нулю, в такие очереди просто не записываются. Так что реальная потребность в детсадах может быть существенно выше официальной.

Иными словами, только по официальным данным, сейчас Петербургу и ближайшим пригородам недостает около 30 тыс. детсадовских мест, а к 2021 году этот показатель может вырасти до 40 тыс.

Расчетные затраты на создание одного места в детсаду - 2,2 млн рублей. То есть на ликвидацию уже существующего дефицита требуется 66 млрд рублей, а будущего - 88 млрд.

Ни городские, ни областные чиновники не располагают бюджетными возможностями, чтобы выделить такие финансовые ресурсы. Собственно, именно потому и образовался дефицит. Например, из тех 212 социальных объектов (детсады, школы, поликлиники и проч.), которые 59 девелоперов должны построить согласно своим действующим обязательствам, вложив в это более 90 млрд рублей, Петербург выкупит лишь 36 на 18,04 млрд рублей. Еще 17 объектов (на 11,14 млрд рублей) будет передано в аренду, остальные сады и школы застройщики должны подарить городу.

Но даже те соцобъекты, которые уже построены, инвесторам часто годами не удается передать на баланс субъектов. Например, один из садиков в составе ЖК "Северная долина" два года ждал этого события, будучи полностью готовым. А детсад, построенный в Кудрово компаниями "Строительный трест" и "Ойкумена", так и не удалось передать Ленобласти, он стал частным.

Не ожидая улучшения ситуации от властей, застройщики уже не раз предлагали решить проблему, скинувшись на детсады. По их мнению, объем вложений нужно привязать к площади жилья, которое компании сдают в эксплуатацию. Это около 3 млн кв. м в год. Если обложить каждый квадрат детсадовским "налогом" в размере 3-4 тыс. рублей, то за 5-7 лет нехватку мест в детских садах удастся ликвидировать. А дальше город сможет строить по несколько садов в год за бюджетный счет.

Таково было первоначальное предложение девелоперов Смольному.

Разработанная городскими властями система инвестиций в строительство соцобъектов их не устроила, так как чиновники решили собирать с застройщиков деньги не только на детсады, но и на прочую инфраструктуру: социальную, дорожную, озеленение. Причем для расчета выбирается не общая площадь возводимых улучшений, а только жилая. Отчисления будут не для всех одинаковыми, а будут зависеть от того, какова плотность населения в той части города, где расположится жилая новостройка, насколько эта территория обеспечена инфраструктурой, какие инфраструктурные объекты здесь уже запланированы к строительству и т. д. А также от площади участка застройки, от того, насколько проработана для него градостроительная документация, будет ли девелопер самостоятельно возводить только инженерную, только транспортную или только социальную инфраструктуру либо обеспечит все их виды.

В результате расчет размера взноса в Фонд социальных обязательств оказывается крайне сложным и непрозрачным, а диапазон отчислений - очень широким: от 1,1 тыс. рублей до 13,2 тыс. рублей с каждого кв. м. А в некоторых случаях допускается, что застройщика и вовсе могут освободить от этой дани.

Фонд, по замыслу Смольного, будет бессрочным, и городской бюджет в нем участвовать не будет.

"Будет крах"

Участники рынка сдержанно комментируют предлагаемую систему. Лишь на условиях анонимности дают волю чувствам. "Это будет крахом для многих компаний. Они просто не смогут платить такие суммы из своей прибыли. Представления о строительном рынке как о высокомаржинальном - сильное преувеличение. Разница между себестоимостью строительства и ценой продажи, которую Смольный насчитал в размере 33 тыс. рублей с квадратного метра, в реальности сильно отличается от района к району. И зависит от категории жилья. У экономкласса она наименьшая - в районе 10-15 тыс. с метра, а в ряде случаев даже меньше. И из этих денег предлагается почти все отдавать в фонд. А экономкласс - это большая часть всего строящегося жилья. Вот и представьте, в каком положении окажутся застройщики. Где они будут брать деньги на развитие?" - сетует один из петербургских девелоперов.

По сути, новый механизм мало отличается от существующего порядка, основанного на индивидуальном подходе к девелоперам, считает генеральный директор компании "Дальпитерстрой" Аркадий Скоров. При этом государство фактически устраняется от решения инфраструктурных проблем. "Но ведь это как раз и есть задача государства - заботиться об улучшении демографической ситуации. А эту заботу перекладывают на самих граждан - ведь отчисления в новый фонд будут включены в стоимость квадратного метра продаваемого жилья", - поясняет Аркадий Скоров.

Александр Рассудов из "Лидер Групп" еще летом, когда перспектива появления фонда стала реальностью, усомнился в грамотном распределении средств, которые будет собирать подобный фонд. Не факт, что социальные объекты появятся там, где их действительно не хватает. По крайней мере, сейчас власти с этой задачей не справляются, и не только из-за отсутствия денег, но и из-за не всегда грамотного территориального планирования.

А координатор НОСТРОЙ по Петербургу Александр Вахмистров не уверен, что соцобъекты будут вводиться в строй вовремя. Никакой гарантии этого в предлагаемом механизме пока не предусмотрено, поэтому решение проблемы детсадов так и останется под вопросом.

"Вопрос о взносах ключевой. Удивительно видеть опубликованную информацию, будто бы уже определено, что взнос составит 11 тысяч рублей с 1 квадратного метра общей площади. На недавнем совещании в Комитете по строительству, в котором приняли участие около 20 ведущих девелоперов города, обсуждалась дорожная карта, где градацией стали суммы от 3 тысяч до 11 тысяч рублей с квадратного метра продаваемой площади", - отмечает гендиректор ГК "Доверие", врио председателя петербургской "Деловой России" Дмитрий Панов. По его мнению, рано делать выводы о том, как будет выглядеть окончательный вариант фонда соцобязательств. Возможно, в итоге многие вопросы застройщиков удастся снять.

Рогожкина Надежда, КтоСтроит.ру

Теги:
Партнёры